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中國經濟

學區房的階層遊戲,要涼了麽?

徐瑾:對學區房抑制,會逐漸成爲主流。這是否意味著學區房一定暴跌?從住房的邏輯,反觀學區房,會更清晰:學區房,逐漸由投資品變爲消費品。

2020年,疫情之中,北京西城区學區房政策变化,引来不少關注,學區房要“凉”的呼声四起。

之所以万众關注,一方面北京地方特殊,很可能成为政策示范作用,另一方面,學區房的变化,一向牵动人心。

西城區的信號意義

北京學區房政策有何變化?那就是在就近入學的口號下,降溫學區房。按照《北京日報》等媒體報道,北京市教委介紹,三分之二以上的中小學校已納入學區制管理,2019年小學就近入學率達到99%以上。

具體對應政策是“六年一學位”,以及實施“多校劃片”。這意味著,一個學區房,6年內只有一個入學名額,而且一個片區,可能對應著不同檔次的學校。

媒體報道,北京西城區規定,“自2020年7月31日後在該區購房並取得房屋産權證書的家庭適齡子女申請入小學時,將不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。”

老北京常說東富西貴,這話有不同含義,但是西城教育資源之豐厚,有目共睹。這一次變化,也是西城區首次將“六年一學位”寫進入學政策。顯然,西城區的學區房政策,是在跟進東城區、海澱區、朝陽區和石景山區等區。

這對于全國學區房,顯然有信號意義。

學區房價值縮水

上述信號,無疑對學區房本身價值造成沖擊。不僅北京,廣州也傳出學位電腦搖號等信息。

回顧學區房的邏輯,其實是一個擊鼓傳花的遊戲。

大家知道,本來一個好的學區房,本身的價值是由房屋價值和學區價值構成,假設市場售價1000萬的學區房,對應市場差不多檔次的房屋,如果不含學區是800萬。這意味著,學區房溢價是200萬。

此前買了學區房,有100%的概率進入好學校,如果目前只有50%的概率甚至更低,那麽學區房溢價,也應該相應打折一半到100萬。如此一來,這個學區房價值可能就是900萬,如果結合6年才出一個入學名額的規定,甚至更低。

在過去,學區房可以看做投資。一個典型的學區房購買者是怎麽樣的?一個中等收入的軟階層家庭,可能有兩個孩子。重視教育,集中各種力量買了學區房,自家孩子用過,轉身再賣一筆,並不算吃虧。在過去學區房只漲不跌的情況下,甚至還可能賺一筆。對于一擲千金買下學區房的家長,並不太在意房子如何,甚至不回去看房,一句能不能上對口好學校,就會使得他們下定決定購買。

如今,軟階層買了一個學區房,不僅可能套牢6年,而且學區房只漲不跌的可能性也大打折扣。考慮這樣一筆財富的機會成本,那麽學區房,很可能從投資變成消費。

學區房爲何反彈?

西城區新政,引發“學區房要涼”以及“快跑”等感歎。然而,現實好像並非如此,從五一長假期間來看,西城區學區房成交,卻如同夏天到來的一樣升溫。

赶在學區房7月大限之前,學區房热度再起。根据《每日經濟新闻》报道,學區房的行情火爆。以“宇宙中心小学”的宏庙小学为例,这个小学是北京市级重点,对口小区是丰汇园。这个小区很有名,上过很多次新闻。如果你记性好,应该记得媒体报道,3年前,这里以1200万元成交过一套39平方米的地下室,平均每平米单价超30万元。如今这里依旧火爆,记者据悉,长假不到36小时,丰汇园已经成交3套千万元级老破小學區房,最高单价超过25万元。

學區房的逆勢火爆,其實也是學區房遊戲的變化,那就是,接盤俠變少了,但是接盤的門檻,也高了。

學區房的五一熱鬧,是強弩之末還是重啓熱度?不可否認,伴隨著對于“六年一學位”、“多校劃片”等政策普及,學區房的邏輯可能變化。

在各個城市搶人大戰下,教育資源繼續激增,一些城市甚至曾經推出“9年一學位”。可以說,對于學區房的抑制,會逐漸成爲主流。

這是否意味著學區房一定暴跌?當下不一定。可以說,學區房潛在價值縮水,並不意味著學區房價格必然走低。遊戲規則的改變,會讓買家人群洗牌。

學區房由投資品更多變爲消費品,門檻提高了,學區房買家人群必然發生變化。能夠一擲千金不計回報買學區房的人,自然還有人,但是也不是普通人了。這背後,意味著,如果只是一般軟階層,還想參加學區房的遊戲,難度加大了。

學區房回报率在降低,如果要继续玩,就要加大投入了。就像一位朋友在公号《徐瑾經濟人》的评论,“时代不同了,教育的投资回报率降低了;回报率低了,如果想求得预期的回报绝对值,只能增加投入了。”

房價與人口

談學區房,不能不談整體房價。

房價是一个国民话题。从宏观而言,如何看未来房價?中國房地产影响因素很多,但是从长期来看,其实对应着人口的趋势。1949年之后,1960年是新生婴儿低谷,之后开始走高,那是一个鼓励多生育的时代,从1962年到1975年构成1949之后第一次婴儿潮。随后,部分50后60后结婚成家,从1981年到1997年,造成了第二次婴儿潮,对应着大部分80后的诞生。到了80年中后期左右,中國新生婴儿数量达到高峰,此后,新生呈现下降趋势。此后,新生儿就没超过2000万。

中國女性如今婚育年龄接近30岁,按照第六次全国人口普查结果显示,女性平均生育年龄已达到29.13岁。感受房價最真切的痛苦的,可能是80后。

第一批80后成家生子,刚好在2000年,这也对应中國商品房的上涨。按照这个逻辑,到了2019年左右,最年轻的80后如今也进入婚育年龄。从最近二十年来看,在2018年,商品房销售面积创下顶峰,高达17亿平米。而到了2019年,这些年一路上涨的商品房面积,出现回调,2019年比2018年下降0.1%。

80後中的成功者,依靠高考改變命運,多數趕上改革大潮,留在一線城市。如今他們生育高潮到來,迎來一線城市學區緊張,正是所謂“考二代”入場,其實主要是說80後的孩子。

不少分析因此指出,伴随着人口在2020左右进入拐点,中國房产逻辑也在变化。简单来说,新生婴儿少了,竞争少了,但接盘的人,也少了。

无论如何定义房产,是自住还是投资,已经不那么重要了。事实上,房产已经成为中國居民最大财富。

按照2019年中國人民银行调查统计司数据,城镇居民家庭户均总资产317.9万元,其中住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%。住房分化也很明显,户均拥有住房1.5套,据悉超过4成家庭拥有两套及以上房产,刚需家庭占比不到6成。

不僅如此,房貸也是家庭負債的主要構成,占家庭總負債的75.9%。這意味著,其實居民加杠杆的能力有限,無法如過去那般提供無限支持。這樣的情況下,部分城市的房産火爆,其實很難改變房産難以再上台階的事實。

也正因此,過去買上房,是賺錢,未來買房,大概率只能說奔著保值。

學區房的本質

明確了普通住房的邏輯,反觀學區房,會更清晰。

學區房,本身是一种市场机制。我曾经在公号《徐瑾經濟人》分析过,學區房的诞生,是对于教育资源不均衡的反向操作。

教育貨幣化,對于城市軟階層來說,相對而言是最公平的一種做法。如果沒有學區房,不少體制外家庭沒有機會參與競爭。而有了學區房,意味著市場力量會發揮作用。

教育是一個餅,優質的資源總是稀缺的,學區房和民辦教育,是對于公辦教育的補充。相對而言,民辦教育比較好的城市,學區房溢價也會縮水,典型就是上海的學區房溢價低于北京。

僅僅從教育回報而言,學區房並不是最好選擇,因爲教育本身的邊際回報已經在降低。學區房不是投資,更應該看作是消費,所謂後浪,也是如此。現代社會,養兒防老,已經不再顯示,多數情況下,孩子是情感消費品。

學區房不再保證優質學校,優質小學不再保證好的大學,好大學也不再保證職業前景。甚至可以肯定地說,在階層下移成爲整體趨勢的軟階層社會,後浪們的機會,注定比前浪們少。

即使如此,還是有人願意買單,那是因爲,好的教育,成爲消費品,而且不是一般消費品,是奢侈品,這也是全球趨勢。

那麽,軟階層怎麽辦?首先,如果要繼續玩學區房遊戲,在具體選購學區房的時候,軟階層考慮的,可能更應該看重區域而不是單個小區或者學校。

其次,如果能力有限,就考慮,是否繼續加入學區房的遊戲。畢竟,這不是一般人可以入局的遊戲了,而且不再穩賺不賠;

最後,結合現實,軟階層應該把自身發展置于孩子教育之前。“雞血家長”應該先給自己打雞血,再給孩子雞血。也就是說,比起強迫孩子,希望他或者她,實現自己未能實現的夢想,不如先投資自己。因爲,你的勝算可能比孩子多一些。本文仅代表作者本人觀點。更多可见作者公号《徐瑾經濟人》(ID:econhomo)与《徐瑾财经》(ID:jinfinance)

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