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2019 年北京房市回顾与展望

如果用一个词来形容 2019 年的北京房市,那就是「清冷」。在「房住不炒」和「因城施策」的指导下,北京房市波澜不再。

2019 年,北京市新建商品房销售好于去年。根据北京市住建委公布数据,2019 年 1-3 季度,全市商品房销售面积为 584.9 万平方米,同比增长 43.7%。其中,住宅销售面积为 495.1 万平方米,增长 62.2%。与之对应,2018 年 1-3 季度,北京市商品房销售面积为 407.1 万平方米,同比下降 27.9%。其中,住宅销售面积为 305.2 万平方米,比 2017 年同期下降 17.7%。

2019 年,新建商品房价格稳中略升,大量限竞房项目陆续上市。相比 2015 年,北京市当前的新建商品房价格较之上涨了 44.1%,在四个一线城市中是最低的。相比去年同期,北京市新建商品房价格上涨了 5.4%。综合交易价格及交易量来看, 2019 年的北京市的新建商品房市场比较「稳健」。

2019 年的新房的销售增长进一步挤占了二手房的成交量。2019 年二手房成交量为 14.5 万套,比 2018 年减少 8,475 套,同比下降 5.5%。2019 年,北京市新房、二手房共成交 21 万套,其中,二手房成交量占比为 68%,相比 2018 年下降了 8 个百分点。

在成交量下降的同时,二手房交易周期拉长。按照贝壳房产的数据,北京二手房的平均成交周期达到了 4 个月。不动产越来越像「不动」产了。

在北京房产市场,不仅是不断推出的共有产权房对购买力进行了分流。北京市的限竞房项目在 2019 年大量上市,对商品房市场,尤其是对二手房市场的影响更为直接。一、二手房价格倒挂的情况在部分地区变得突出,二手房对购房者的吸引力下降。此外,链家、我爱我家等二手房中介公司开始承接新房项目的营销推广,成为新建商品房项目的获客渠道,二手房客源被持续导向新房市场。这也成为了推动新房销售占比提升的重要原因。

因而,北京市二手房价格承担了较多的不利因素,下降压力較大。根据国家统计局公布的数据,北京市 2019 年 11 月的二手房价格指数为 98.7,这意味着北京市二手房价格比去年同期下降了 1.3%。相对于 2015 年,2019 年 11 月的价格上涨了 43.7%。

通过链家网成交的二手房占全北京市二手房成交量的近 7 成。从链家网公布的北京市二手房价格数据来看,2018 年 12 月,北京市二手房参考均价为 60,566 元,相比 1 月份的 62,962 元,下降 3.8%。同时,挂牌均价与参考均价之间的差距进一步缩小,售房者的报价越来越贴近成交价。

北京各区中,除西城二手房价格略有上涨外,北京其他各区的二手房价格均有所下降。其中,尤以远郊区县的下降幅度更大,比如大兴区(-7.1%)、顺义区(-6.4%)、房山区(-5.5%)、石景山区(-4.9%)和昌平区(-4.3%)等。这意味着,400 万元的房子,下跌 6% 就是下跌 24 万元。

從不同戶型來看,由于西城區和東城區的單價非常高,小戶型的市場需求更大。西城區和東城區的一居室的單價高于大戶型二手房。而在大興區、石景山、房山區和順義區等區域,三居室等大戶型的單價更高。這可能是由于這些區域的大戶型在房齡以及樓盤檔次上有優勢,改善需求也相對更強。

基于同樣的原因,在價格變化上,東城區和朝陽區的三居戶型的單價下降幅度大于一居室等小戶型。而昌平區、房山區、順義區、大興區、通州區和豐台區等區域,其三居室的單價下降幅度要明顯小于一居室的下降幅度。

房産價格走勢受到人口、資金、政策、行業等多方面因素的影響。

人口是影响一地房价走势的长期因素,虽然其影响力并不像其他因素那样快速直接。在城市群的定位上,北京所在的京津冀地区是「协同发展」的问题,主要是降低北京与天津和河北两地的发展差距以及区域发展矛盾。因而,北京的核心人口政策是疏解。《北京城市总体规划(2016 年 -2035 年)》要求,2020 年常住人口规模控制在 2,300 万人以内。因而,在 2018 年,北京成为四个一线城市中唯一常住人口下降的城市。根据国家统计局数据,2018 年北京常住人口 2,154.2 万人,同比减少 16.5 万人。其中,常住外来人口 764.6 万人,同比减少 29.7 万人。而上海则在 2018 年扭转了 2017 年人口下降的趋势,常住人口总量 2,423.78 万人,同比增长 5.45 万人。广州和深圳则保持着常住人口快速增长的态势。广州和深圳的常住人口在 2018 年分别增长了 49.83 万人和 40.6 万人,居全国前两位。

实际上,2018 年末,在中國大陆 31 个省级行政单位中,仅北京和东北三省常住人口出现负增长。辽宁常住人口 4,359 万人,比 2017 年末减少 10 万人。黑龙江常住人口 3,773 万人,比 2017 年末减少 16 万人。吉林常住人口 2,704 万人,比 2017 年末减少 13 万人。北京市在 2018 年减少的常住人口数量超过了經濟发展出现困难的东北三省。

而在政策層面,北京市是貫徹「房住不炒」政策最爲堅決的城市之一。在極其嚴格的限購政策和住房貸款政策下,無論社會資金還是信貸資金,都很難大規模流入房市。同時,共有産權房和限競房的大規模入市,對市場的剛需購房需求進行了分流,並間接影響了改善需求以房換房的交易傳導。

2020 年的北京房市,大概率会延续 2019 年的情况。

量价走势需要配合,房产市场的钝性决定了其价格的下行需要更多的时间,虽然经历了近 3 年的调整,目前仍难言已经调整到位。考虑到 2019 年 11-12 月份的二手房成交量有所回升,在北京市中小学教育政策及其他相关政策不变的前提下,2020 年 3 月份的二手房「小阳春」仍有望创造年内房价波峰。但一旦 2020 年的小阳春失约,则 2020 全年的北京二手房价格增长则会更加不乐观。

此外,一个需要长期关注的因素是非限价地块的推出。高价新楼盘历来是拉动周边房价上涨的重要因素。北京 2020 年挂牌拍卖的第一块地在石景山,是非限价地块,楼面价超过 5 万。如果未来非限价土地的供应持续增加,新房市场的产品格局得以改变,有可能逐渐扭转北京房价下降的走势。但这个变化还需要相当的时间来观察和确定。

所以,在 2020 年,对于北京的刚需人群,可以一边观察市场,一边选房了。在卖房者与买房者的价格博弈中,这一次,时间暂时站到了买房者这边。

封面图片来源:Photo by wong zihoo on Unsplash

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